Quá trình xây dựng phải đảm bảo tiêu chuẩn về mật độ xây dựng theo yêu cầu pháp luật là yếu tố bắt buộc. Và những quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng theo pháp luật sau đây sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng thực hiện hơn.
1. Mật độ xây dựng là gì? Hệ số sử dụng đất là gì?
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là những căn cứ quan trọng để doanh nghiệp xây dựng vừa đúng nhu cầu sản xuất vừa đúng yêu cầu pháp luật. Qua đó, dự tính được quy mô xưởng cũng như kinh phí đầu tư.
1.1. Hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất là khái niệm về tỷ lệ tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích lô đất.
Trong đó, tổng diện tích sàn là tổng diện tích doanh nghiệp xây lên với mục đích sử dụng để sản xuất, làm kho chứa… Nó có bao gồm cả tầng nổi (tầng mái) và tầng hầm. Còn diện tích lô đất là tổng diện tích đất mà doanh nghiệp sở hữu hay đi thuê theo đúng quy định của pháp luật.
Công thức tính hệ số sử dụng đất như sau:
Hệ số sử dụng đất (Hsd) = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất
Đơn vị tính (lần)
Ví dụ:
Doanh nghiệp A sở hữu lô đất nền là 2000m2, doanh nghiệp xây dựng nhà xưởng gồm 4 tầng, diện tích mỗi tầng là 1400m2, diện tích còn lại 600m2 được sử dụng để trồng cây xanh, hệ thống đường đi lại. Vậy ta có hệ số sử dụng đất của doanh nghiệp A là:
Hsd = (4*1400) / 2000 = 2.8 (lần)
1.2. Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ đất mà công trình xây dựng chiếm trên tổng diện tích toàn bộ lô đất.
Mỗi vùng đất có mật độ xây dựng riêng và được quy định theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quy hoạch xây dựng – QCVN 01:2019/BXD. Từ đó, giúp doanh nghiệp, người dân đảm bảo quy hoạch xây dựng đúng theo quy định của pháp luật.
Có 2 loại mật độ xây dựng. Cụ thể:
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe và sân thể thao ngoài trời).
- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình…)
2. Bảng tra cứu mật độ xây dựng cho các công trình nhà xưởng, nhà công nghiệp
Bộ xây dựng có quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng, nhà công nghiệp. Cụ thể như sau:
Bảng tra cứu về mật độ xây dựng công trình nhà xưởng
Mật độ xây dựng sẽ phụ thuộc vào chiều cao công trình và diện tích lô đất. Các công trình có chiều cao, diện tích càng lớn thì mật độ xây dựng càng thấp. Cụ thể, được thể hiện với bảng sau:
| Chiều cao công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng (%) với diện tích ≤ 5000 m2 | Mật độ xây dựng (%) với diện tích 10.000 m2 | Mật độ xây dựng (%) với diện tích ≥ 20.000m2 |
| ≥ 10 | 70 | 70 | 60 |
| 13 | 70 | 65 | 55 |
| 16 | 70 | 60 | 52 |
| 19 | 70 | 56 | 48 |
| 22 | 70 | 52 | 45 |
| 25 | 70 | 49 | 43 |
| 28 | 70 | 47 | 41 |
| 31 | 70 | 45 | 39 |
| 34 | 70 | 43 | 37 |
| 37 | 70 | 41 | 36 |
| 40 | 70 | 40 | 35 |
| >40 | 70 | 40 | 35 |
Bảng tra cứu về mật độ các công trình, phân khu bên trong khu công nghiệp, nhà xưởng
Khu vực bên trong khu công nghiệp, nhà xưởng cũng cần có một giới hạn diện tích xây dựng tối thiểu riêng theo quy định. Cụ thể:
| Phân khu chức năng/ khu vực | Tỷ lệ diện tích (%) |
| Kho, nhà xưởng | ≥55 |
| Cây xanh | ≥10 |
| Giao thông (đường đi nội bộ) | ≥8 |
| Các khu kỹ thuật (máy biến thế, trạm bơm, phòng kỹ thuật) | ≥1 |
| Văn phòng hành chính, dịch vụ | ≥1 |
Theo các bảng quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng trên nhằm tạo ra sự cân đối, hài hòa giữa các công trình xây dựng với cảnh quan xung quanh. Đồng thời, mang tới sự thoải mái, môi trường lý tưởng để cán bộ, công nhân viên làm việc.
3. Một số yêu cầu, quy định khác về xây dựng nhà xưởng công nghiệp
Ngoài quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng thì khi thi công doanh nghiệp cần đảm bảo những yêu cầu khác, cụ thể:
3.1. Yêu cầu chung
Phải đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn theo quy chuẩn xây dựng trong khu công nghiệp. Từ đó hạn chế đến mức thấp nhất những ảnh hưởng xấu tới môi trường đô thị.
Đối với các cơ sở sản xuất, kho tàng có mức độ độc hại cấp I, cấp II, cấp III phải bố trí xa khu vực dân dụng. Cấp độc hại và khoảng cách ATMT tuân thủ theo các quy định của Bộ Khoa học Công nghệ hoặc phải xác định bằng công cụ đánh giá tác động môi trường hoặc dựa trên các dự án tương tự.
Trường hợp chưa có đánh giá tác động môi trường hoặc các dự án tương tự có thể tham chiếu các giá trị trong phụ lục 3 của TCVN 4449-1987.
3.2. Yêu cầu khoảng cách an toàn về môi trường
Trong khoảng cách an toàn môi trường, tối thiểu 50% diện tích đất phải được trồng cây xanh. Không quá 40% diện tích đất có thể được sử dụng để bố trí bãi đỗ xe, trạm bơm, trạm xử lý nước thải, trạm trung chuyển chất thải rắn. Trong điều kiện đồng thời đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách an toàn môi trường của các công trình nêu trên.
3.3. Quy định về sử dụng đất công nghiệp
Để sử dụng và xây dựng trong đất công nghiệp, doanh nghiệp cần phải lưu ý 4 điểm sau.
- Đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp phải được quy hoạch phù hợp với tiềm năng phát triển công nghiệp, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội và các chiến lược phát triển có liên quan.
- Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp phụ thuộc vào loại hình, tính chất của khu công nghiệp, mô-đun diện tích các lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng, nhưng cần phù hợp với các quy định liên quan.
- Mật độ xây dựng thuần trong lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 60%.
- Đồng thời, cần đáp ứng theo những quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quy hoạch xây dựng – QCVN 01:2019/BXD. Quy chuẩn này quy định về các mức giới hạn của đặc tính kỹ thuật và yêu cầu quản lý bắt buộc phải tuân thủ. Áp dụng trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch. Tổ chức thực hiện quy hoạch, quản lý phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt. Làm cơ sở để xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, quy chuẩn địa phương trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng.
Link tài liệu: http://nkt.xaydung.gov.vn/resources/cons/thuhang159/89/Quy%20chuan%20KTQG%20Quy%20hoach%20XD.pdf
Như vậy, khi xây dựng nhà máy, nhà xưởng các doanh nghiệp cần nắm vững những quy định trên. Nếu không có đội ngũ kỹ thuật am hiểu, chuyên nghiệp thì lựa chọn các đơn vị xây lắp uy tín là lựa chọn tối ưu.
SUMITECH với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, thiết kế, xây dựng nhà xưởng. Đồng thời, sở hữu đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm, đã tham gia nhiều dự án lớn cam kết giúp doanh nghiệp có hệ thống nhà xưởng hiệu quả. Không chỉ đáp ứng tiêu chuẩn nhà nước mà còn tối ưu chi phí đầu tư.
Để tìm hiểu thêm các quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng hãy liên hệ với SUMITECH để được tư vấn tận tình.
- Hotline: 0989.060.987 – 0986.656.152
- Email: info.sumitechvn@gmail.com
- Fanpage: https://www.facebook.com/sumitech.industrial.jsc